Verfahren

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Verfahren

Formell beginnt das Verfahren mit einem Antrag beim zuständigen Amtsgericht. Das ist aber nur die halbe Wahrheit. Vor dem Antrag ist nämlich zu prüfen, ob eine Antrag überhaupt mit Aussicht auf Erfolg gestellt werden kann. Ist das Grundstück mit Hypotheken oder Grundschulden belastet? Sind noch zu löschende Eintragungen vorhanden? Diese Fragen müssen zuerst geklärt werden. Mit dem Gläubigern – in der Regel sind das Banken oder Sparkassen –  ist gegebenenfalls eine Vereinbarung über ihr Verhalten in dem Verfahren zu treffen. Keinesfalls darf ein Antrag ohne Klärung dieser Fragen gestellt werden. Es besteht nämlich dann die Gefahr, dass nur Kosten verursacht werden und die Versteigerung nicht durchgeführt werden kann.

Erst nach der Klärung dieser sehr wichtigen Vorfragen kann der Antrag beim Amtsgericht gestellt werden. Der Antrag bedarf keiner Form, es gilt kein Anwaltszwang. Bei der  Teilungsversteigerung wird das gesamte Grundstück versteigert, nicht nur der Teil den Antragstellers.

Der Rechtspfleger beim Amtsgericht muss dann durch Beschluss die Teilungsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft an dem Grundstück anordnen und das Grundbuchamt ersuchen, den Versteigerungsvermerk im Grundbuch einzutragen. Mit der Zustellung des Anordnungsbeschlusses tritt die Beschlagnahme des Grundstücks ein, die zwar zu einem relativen Veräußerungsverbot aber nicht zu einem Verfügungsverbot führt.

Nachdem der Antragsteller die Kosten dafür als Vorschuss gezahlt hat, gilt der Rechtspfleger ein Verkehrswertgutachten in Auftrag. Erhebt kein Beteiligter gegen das Gutachten Einwendungen oder sind diese beseitigt, wird der Verkehrswert per Beschluss festgesetzt und ein Versteigerungstermin bestimmt.

Die Gläubiger werden informiert und melden ihre Rechte an. Der Rechtspfleger wird vor dem Versteigerungstermin das geringste Gebot berechnen. Das geringste Gebot hat überhaupt keinen Bezug zum Verkehrswert. Es umfasst vielmehr sämtliche im Grundbuch eingetragenen Rechte, mögen sie ganz oder teilweise bestehen oder nicht. Deshalb sind Vereinbarungen mit den Gläubigern (siehe oben) so wichtig.

Im Versteigerungstermin muss der Rechtspfleger zunächst alle für die Versteigerung wesentlichen Tatsachen bekanntmachen, also verlesen und gegebenenfalls erläutern. Dann folgt die Bietstunde, die mindestens 30 Minuten lang sein muss. Gegebenenfalls muss ein Bieter Sicherheit leisten. Die Sicherheit ist in Höhe von 10% des Verkehrswertes zu leisten. Barzahlungen sind nicht mehr möglich. Der Meistbietende hat grundsätzlich einen Anspruch auf den Zuschlag. 

Durch den Zuschlag wird der Ersteher unmittelbar Eigentümer des gesamten Grundstücks. Der Rechtspfleger wird den Zuschlag aber versagen, wenn das Gebot die Hälfte des Verkehrswertes nicht erreicht. Diese Grenze gilt aber nur im ersten Versteigerungstermin. Schließlich kann auf Antrag der Zuschlag versagt werden, wenn das Gebot zwar höher als die Hälfte des Verkehrswertes erreicht aber nicht 7/10 desselben. In einem zweiten Versteigerungstermin gelten beide Grenzen dann nicht mehr.

Nach der Erteilung des Zuschlags folgt der Verteilungstermin. Aus dem zur Verfügung stehenden Mitteln nimmt das Gericht zunächst die Kosten. Sind sich die Alteigentümer einig über die Verteilung des Erlöses, kann der Rechtspfleger die Verteilung entsprechend vornehmen. Besteht keine Einigkeit, wird der Versteigerungserlöss hinterlegt. Gegebenenfalls muss auch noch mit den Banken verhandelt werden, wenn nicht vor der Antragstellung entsprechende Vereinbarungen abgeschlossen wurden (siehe oben).

Der kurze Abriss zeigt schon, dass es viele Stolperfallen bei der Teilungsversteigerung gibt. Ein unbedachter Antrag kann nicht nur sehr viel Zeit kosten, sondern auch noch sehr teuer werden.

 

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